Karadağ’da emlak alımı ve yatırımı, anlamlı ve karlı yatırım yöntemlerindendir. Emlak alımlarında, yapılan alımın karlılığı ve güvenilirliği açısından bir takım bilgilere sahip olmakta ve püf noktaları bilmekte fayda vardır.
• Emlakcı Komisyonu/Hizmet Bedeli :
o Bu bedeller Alıcı tarafından değil, Satıcı tarafından karşılanmaktadır. Bu yüzden, Emlak firması tarafından sizden Hizmet Bedeli veya Komisyon talep edilmesine itibar etmeyiniz. (Kiralamalarda da, aynı şekildedir).
o Bölgesel olarak farklılık göstermektedir. Sahil şehirlerinde 5%’tir. (Budva, Kotor, Tivat, Bar, Herceg Novi, Ulcinj vb)
o Diğer şehirlerde 3%’tür. (Başkent Podgorica ve diğer tüm şehirler).
• Kaparo Miktarları ve Ödeme Şekilleri:
o Kaparo miktarları herhangi bir şekilde 3%’ün üzerine çıkmamaktadır. Daha yüksek oranda kaparo istenmesi halinde, şüpheci yaklaşmakta fayda vardır. Çünkü emlakçıların bir kısmı, Hizmet Bedeli karlarını artırabilmek için, kaparo oranını yüksek isteyebilmektedir.
o “Ön Satış Sözleşmesi“ olmaksızın Kaparo ödemesi yapılmamalıdır. Aksi halde olası bir sorunda veya vazgeçilmesinde, hakkınızı savunabilseniz bile süreç uzun sürer.
o Ödemeler sadece Satıcı yani Mal Sahibine yapılmalıdır. Emlak firmasında yapılacak ödemeler, fazladan yapılan ödemelerdir. Emlak firmalarının bir kısmı, Kaparo tutarını kendilerine isteyerek, satıcıdan aldıkları komisyon oranının üzerinde kar yapmayı amaçlamaktadır.
o Ödemeler sadece banka üzerinden para transferi şeklinde olmalıdır. Aksi şekilde yapılacak ödemeler, bir sorun halinde hakkınızı savunabilmenize mani olur.
• Noter Sözleşmesi: Tapu devir sözleşmeleri, Karadağ ülkesinde Noterler tarafından yapılmaktadır ve süreç tamamlanana kadar sorumluluk Noter üzerindedir. Bu yüzden güvenlidir. Ancak bu konuda da dikkat edilmesi gereken hususlar vardır.
o Noter Sözleşmesi sırasında kesinlikle siz de bulunun. Gayrimenkulun tapusuyla ilgili tüm detayları, birinci kişiden duymanız önemlidir. Emlak firmasına bu konuda vekalet vermeyiniz. Yeminli Tercüman, sözleşmeyi size tamamen tercüme edecek ve ne aldığınızdan emin olabileceksiniz. Aksi durumda, iskanı olmayan bir daire de almış olabilirsiniz.
o Noter Sözleşmesindeki tutar, ödediğiniz Kaparo ve ödeyeceğiniz emlak bedelinin kalan kısmının toplamı olmalıdır. Aksi durumda, aldığınız emlak için aradaki fark kadar fazladan ödeme yaptığınız anlamına gelir. Diğer yandan da, vergi kaçırmak şeklinde yorumlanabilecektir.
o Noter Sözleşmesindeki adres, almaya karar verdiğiniz gayrimenkul ile aynı olmalıdır. Bu gözden kaçtığı durumda, aynı binada farklı bir daire de almış olabilirsiniz.
o Noter Sözleşmesinde yazmayan vaatlere inanmayınız. Satıcı veya Emlakcı tarafından verilen vaatlerin, Noter Sözleşmesinde olmaması halinde hükmü olmayacaktır. Eşyalar, otopark, tadilat vb vaat edildiyse, muhakkak Noter Sözleşmesinde de olmalıdır.
o Noter Sözleşmesinin Yeminli Tercümesi talep edilmelidir. Yapılan Tapu Devir Sözleşmesi Karadağ'ca olduğu için, Yeminli Tercümeye rağmen, sözleşmenin birebir Türkçe çevirisinin de ekinde olması, yanlış anlamaların veya çevirilerin önüne geçecek ve sizi çok daha fazla güvence altına alacaktır.
Karlılık seviyelerine göre, Gayrimenkul yatırım şekilleri ile ilgili istatistiksel bilgiler, daha sonraki bilgilendirmelerimiz de paylaşılacaktır
• Emlakcı Komisyonu/Hizmet Bedeli :
o Bu bedeller Alıcı tarafından değil, Satıcı tarafından karşılanmaktadır. Bu yüzden, Emlak firması tarafından sizden Hizmet Bedeli veya Komisyon talep edilmesine itibar etmeyiniz. (Kiralamalarda da, aynı şekildedir).
o Bölgesel olarak farklılık göstermektedir. Sahil şehirlerinde 5%’tir. (Budva, Kotor, Tivat, Bar, Herceg Novi, Ulcinj vb)
o Diğer şehirlerde 3%’tür. (Başkent Podgorica ve diğer tüm şehirler).
• Kaparo Miktarları ve Ödeme Şekilleri:
o Kaparo miktarları herhangi bir şekilde 3%’ün üzerine çıkmamaktadır. Daha yüksek oranda kaparo istenmesi halinde, şüpheci yaklaşmakta fayda vardır. Çünkü emlakçıların bir kısmı, Hizmet Bedeli karlarını artırabilmek için, kaparo oranını yüksek isteyebilmektedir.
o “Ön Satış Sözleşmesi“ olmaksızın Kaparo ödemesi yapılmamalıdır. Aksi halde olası bir sorunda veya vazgeçilmesinde, hakkınızı savunabilseniz bile süreç uzun sürer.
o Ödemeler sadece Satıcı yani Mal Sahibine yapılmalıdır. Emlak firmasında yapılacak ödemeler, fazladan yapılan ödemelerdir. Emlak firmalarının bir kısmı, Kaparo tutarını kendilerine isteyerek, satıcıdan aldıkları komisyon oranının üzerinde kar yapmayı amaçlamaktadır.
o Ödemeler sadece banka üzerinden para transferi şeklinde olmalıdır. Aksi şekilde yapılacak ödemeler, bir sorun halinde hakkınızı savunabilmenize mani olur.
• Noter Sözleşmesi: Tapu devir sözleşmeleri, Karadağ ülkesinde Noterler tarafından yapılmaktadır ve süreç tamamlanana kadar sorumluluk Noter üzerindedir. Bu yüzden güvenlidir. Ancak bu konuda da dikkat edilmesi gereken hususlar vardır.
o Noter Sözleşmesi sırasında kesinlikle siz de bulunun. Gayrimenkulun tapusuyla ilgili tüm detayları, birinci kişiden duymanız önemlidir. Emlak firmasına bu konuda vekalet vermeyiniz. Yeminli Tercüman, sözleşmeyi size tamamen tercüme edecek ve ne aldığınızdan emin olabileceksiniz. Aksi durumda, iskanı olmayan bir daire de almış olabilirsiniz.
o Noter Sözleşmesindeki tutar, ödediğiniz Kaparo ve ödeyeceğiniz emlak bedelinin kalan kısmının toplamı olmalıdır. Aksi durumda, aldığınız emlak için aradaki fark kadar fazladan ödeme yaptığınız anlamına gelir. Diğer yandan da, vergi kaçırmak şeklinde yorumlanabilecektir.
o Noter Sözleşmesindeki adres, almaya karar verdiğiniz gayrimenkul ile aynı olmalıdır. Bu gözden kaçtığı durumda, aynı binada farklı bir daire de almış olabilirsiniz.
o Noter Sözleşmesinde yazmayan vaatlere inanmayınız. Satıcı veya Emlakcı tarafından verilen vaatlerin, Noter Sözleşmesinde olmaması halinde hükmü olmayacaktır. Eşyalar, otopark, tadilat vb vaat edildiyse, muhakkak Noter Sözleşmesinde de olmalıdır.
o Noter Sözleşmesinin Yeminli Tercümesi talep edilmelidir. Yapılan Tapu Devir Sözleşmesi Karadağ'ca olduğu için, Yeminli Tercümeye rağmen, sözleşmenin birebir Türkçe çevirisinin de ekinde olması, yanlış anlamaların veya çevirilerin önüne geçecek ve sizi çok daha fazla güvence altına alacaktır.
Karlılık seviyelerine göre, Gayrimenkul yatırım şekilleri ile ilgili istatistiksel bilgiler, daha sonraki bilgilendirmelerimiz de paylaşılacaktır
Merhabalar.
YanıtlaSilYazılarınızı ilgiyle takip ediyorum ve beğeniyorum. Samimi ve doğru yazilar yazdiginiz icin teşekkür ederim.
Ev alimiyla ilgili yaziniza istinaden bir kaç şey yazmak istedim. Çünkü ben hem Türkiyede hemde Karadağda emlak ve insaat işiyle meşgulüm.
1. Emlak komisyonu; Dediğiniz gibi komisyon satici tarafindan ödeniyor. Fakat biz Türklerden bazen şu talep geliyor, siz en son fiyati alin biz sizin hakkinizi veririz. Bir anlamda doğru, hizmet bedeli bir şekilde ödenecek önemli olan gayrimenkulu alinabilecek en uygun fiyata alabilmek. Pazarlik anlayislari farkli.
2. Kaparo : ispanya, portekiz, katar, dubai, vb yerlerde emlak satisi yapan biri olarak söylüyorum. Ortalama kapora %10 dur. % 5 e veya daha farklı bir oran tabiiki verilebilir. Bu tamamen Ev sahiplerinin durumuna bağlıdır. Kaparonun orani alici ve saticinin ciddiyetini gösterir ve mülkün satisini hizlandirir. Kaparonun cok veya az veya hic verilmemesi Emlak firmasinin alacagi hizmet bedelini hiç bir sekilde degistirmez. Alici zaten anlastigi rakamin bir kismini kaparo olarak verir. Kalan parayida sözlesme gününde öder.
3. Değişmesiz % 3 olarak ödeyeceğiz satin alma vergisidir. İkinci el evler için ödenir. Sıfır ilk satışı olacak evler için bu vergi ödenmez.
4. Kesinlikle tüm ödemeler ve vaatler yazili olmalidir ve alici satıcı ve emlak firmasi tarafindan imzalanmalidir.
4. Sözleşmeye istinaden kaparo Emlak firmasina ödenebilir. Ödediğiniz kaparo hiçbir sekilde emlak komisyonunun miktarını etkilemez. Türkiye'de olduğu gibi kaparonun emlak firmasina ödenmesinin avantaji; saticidaki bir olumsuzlukta ,hızlı ve güvenli bir şekilde alicinin kaparosunu geri alabilmesi. Satıcıya ödenen kaparonun geri alinabilmesi, sözleşme bile olsa saticinin ruh haline bağlidir. Kaparoyu geri alirsiniz ama geç olabilir.
5. Güvenli bir firmaysa emlak firmasina emlak alimi için vekalet verebilirsiniz.Emlak firmasi evle ilgili tüm arastirmayi yapabilir. Geldiginizde de tertemiz sekilde tapunuzu alabilirsiniz.
6.Otoparklarin genelde ayri tapusu vardir. Sözleşmede olsa bile tapusunun alindigina emin olunmalidir.
7. Son olarak Karadağ'da dürüst ve profesyonel olarak çalışan bir çok yerel ve yabanci emlak firmaları bulunmaktadir. Bu firmalarla görüşerek, hatta daha önce ev sattiklari referanslarla görüşerek dogru karar verebilirsiniz.
Tekrar yazilariniz için çok teşekkür ederim. İzniniz olursada bazi paylaşımlarınızı paylaşmak isterim.
Saygılar
Yusuf KARA